Warning: getimagesize(/wp-content/uploads/de29d556bbe0c891228858af77023f53.gif): failed to open stream: No such file or directory in /home/ih382049/izvestia.net.ua/www/wp-content/plugins/wp-open-graph/output.class.php on line 306

Можно ли продать квартиру, купленную по военной ипотеке, и как это сделать?

Можно ли продать квартиру, купленную по военной ипотеке, и как это сделать?

Военная ипотека – далеко не то же самое, что и обычная. Заемщик, пока служит в армии, не должен платить ни банку, ни государству – но как только он решит уйти со службы или продать ипотечную квартиру, как на него лягут огромные обязательства. По сути, чтобы продать квартиру, купленную по военной ипотеке, ее сначала нужно полностью выкупить, а это крайне сложно и дорого. Мы расписали весь процесс шаг за шагом и расскажем, как можно провести сделку, не имея на руках несколько миллионов рублей.

В чем основная проблема такой продажи?

Программа военной ипотеки реализуется в рамках накопительно-ипотечной системы, которая появилась в России еще в 2005 году. Ее суть заключается в том, что государство открывает для каждого военнослужащего-контрактника специальный счет, на который ежегодно переводит определенную сумму денег. Спустя какое-то время военнослужащий может воспользоваться накопленной суммой как первоначальным взносом по ипотечному кредиту, а последующие годовые платежи будут засчитываться в счет погашения долга и процентов.

Вообще, получить жилье в армии можно несколькими способами:

  • служебное жилье – выдается военнослужащему и его семье на все время службы, но не переходит в его собственность (и его нельзя приватизировать);
  • постоянное жилье – когда военнослужащий накопит определенную выслугу, не имея при этом своего жилья, он может претендовать на бесплатное жилье от государства или на выплату для его покупки;
  • военная ипотека – чтобы не ждать выслуги, можно вступить в накопительно-ипотечную систему (НИС), это доступно выпускникам военных учебных заведений (при получении первого офицерского звания), а также остальным военнослужащим при заключении второго контракта.
  • Другими словами, государство предлагает не ждать 20 лет выслуги (или 10 лет при некоторых «льготных» основаниях), а купить свою квартиру – здесь и сейчас. Это выгодно и государству (не нужно искать несколько миллионов на квартиру сразу, если можно несколько лет откладывать по двести тысяч в год), и самому военнослужащему (вместо бесконечных скитаний по служебным квартирам можно получить свою в собственность).

    При этом программа военной ипотеки предполагает, что заемщик должен оставаться военнослужащим весь срок выплаты кредита – и даже дольше. Так, при расторжении договора военной ипотеки по любой причине – при завершении службы раньше определенного срока или просто при желании продать квартиру – заемщик должен будет не только погасить остаток долга по ипотечному кредиту, но и вернуть государству все, что оно уплатило в счет ипотеки.

    Не возвращать сумму долга государству можно только в нескольких случаях:

  • если человек служит 20 лет и больше;
  • если выслуга более 10 лет, а военнослужащего уволили по состоянию здоровья, при достижении предельного возраста или по сокращению штата;
  • если военнослужащего признали непригодным к военной службе;
  • военнослужащий скончался (от выплат освобождаются члены его семьи).
  • Соответственно, если военный решает продать квартиру до того, как наберет 20 лет выслуги, ему придется фактически выплатить полную стоимость квартиры. Увы, многие военные часто не знают этого при оформлении военной ипотеки, из-за чего потом сильно жалеют.

    Как продать квартиру, купленную по военной ипотеке: шаг за шагом

    В отличие от обычного ипотечного кредита, по военной ипотеке квартира находится в залоге сразу у двух структур и по двум договорам:

  • в залоге банка по кредитному договору (как и любая ипотечная квартира);
  • в залоге у ФГКУ «Росвоенипотека» по договору целевого жилищного займа.
  • Соответственно, чтобы можно было продать ипотечную квартиру, нужно снять с нее оба обременения.

    Примерный порядок действий будет таким:

    1. уточнить полную сумму остатка задолженности по договору ипотечного кредитования в банке;
    2. узнать сумму долга по договору целевого жилищного займа в Росвоенипотеке (подать заявление);
    3. с учетом обеих сумм определить цену недвижимости и попытаться найти покупателя на квартиру, или найти деньги в другом источнике (например, оформить потребительский кредит в банке);
    4. погасить оба долга – перед банком (остаток задолженности) и перед Росвоенипотекой (первоначальный взнос и все остальные внесенные суммы – если у военнослужащего нет нужной выслуги или других «льготных» условий);
    5. получить от банка уведомление о снятии обременения;
    6. подать в Росвоенипотеку заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке в пользу государства;
    7. только после снятия обоих обременений можно будет заключить договор купли-продажи с покупателем и оформить регистрацию перехода права собственности.

    Все это будет идти не очень быстро – каждое заявление в Росвоенипотеку будет обрабатываться до 30 дней, соответственно это минимум 2 месяца. Банк тоже снимает обременение не моментально – на это уйдет 2-3 недели.

    Кстати, если вернуть Росвоенипотеке все внесенные государством платежи, и если при этом военнослужащий не увольняется, то он при желании сможет снова воспользоваться программой военной ипотеки – уже с учетом всех накопившихся за годы (и возвращенных) денег. А прослужив 20 лет, можно будет получить деньги в виде субсидии на покупку жилья.

    Как уже можно было понять, главная задача – найти нужную сумму денег, чтобы погасить ими обе части долга. Ведь найти придется, ни много ни мало, полную стоимость квартиры – уже выплаченную часть отдать государству, а невыплаченную – банку. А так как квартира (даже купленная до 2020 года) стоит, скорее всего, минимум 2-3 миллиона рублей, задача для многих будет непосильной.

    Где взять деньги на погашение долгов?

    Как мы уже поняли, продать квартиру, купленную по программе военной ипотеки, вполне реально – но на практике крайне сложно из-за необходимости найти огромную сумму денег. Но так как продажа квартиры и без того предполагает получение сопоставимой суммы, задача выглядит более-менее реально.

    Так, «провернуть» все это можно тремя способами:

    1. если есть достаточно сбережений или возможность занять нужную сумму у родственников. В этом случае проблемы нет – имеющимися деньгами можно погасить обе части долга, после чего продать квартиру (и раздать долги обратно, если это деньги родственников);
    2. взять на эту сумму нецелевой кредит в банке. С одной стороны, военнослужащие – одни из самых платежеспособных заемщиков (стабильный иногда растущий доход на много лет вперед), но потребительский кредит на 2-3 миллиона рублей готов выдать далеко не каждый банк, да и процент по нему будет достаточно большой – выше 10% годовых. Но процент – не проблема, ведь после продажи квартиры долг можно будет полностью погасить (проценты придется оплатить за 2-3 месяца, пока будут оформляться документы);
    3. договориться с покупателем – взять задаток и им погасить все долги, после чего подписать основной договор купли-продажи.

    Третий вариант – потенциально самый дешевый (не нужно платить банку и просить родственников), но самый спорный. Основная проблема в том, что мало какой покупатель квартиры согласится проходить настолько рискованную процедуру, чтобы просто купить жилье.

    Обычно советуют такой алгоритм:

  • продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи – в нем прописывается, как продавец получит задаток от покупателя и погасит им оба долга;
  • после погашения долгов обременение с квартиры снимается;
  • стороны подписывают основной договор купли-продажи, и покупатель передает остаток суммы.
  • Иногда вместо задатка рекомендуют использовать банковскую ячейку – тогда менеджер банка контролирует, как продавец гасит свои долги. Но в целом схема остается той же – обременения снимаются за счет денег, которые заранее дает покупатель.

    Главная проблема в этой ситуации – практически ни один покупатель не будет просто так соглашаться отдать свои деньги на 2-3 месяца, пока продавец решает проблемы с банком и Росвоенипотекой. А значит, продавец будет вынужден сделать скидку (если это не уникальный и безальтернативный объект недвижимости для покупателя), что уже снижает целесообразность всей сделки. Правда, с учетом роста цен на жилье такая сделка может иметь смысл – например, если квартира по военной ипотеке 3 года назад стоила 2 миллиона рублей, а сейчас стоит все 4.

    Альтернативные варианты

    Лучший способ избежать проблем, связанных с продажей такой квартиры – вообще не пользоваться программой военной ипотеки. Военнослужащие имеют определенные гарантии – в том числе возможность получить служебное жилье на весь срок службы, или компенсацию стоимости аренды. Но служебного жилья может не быть, оно может быть в плохом состоянии (особенно для семей с детьми), а компенсация аренды небольшая (для одного человека – около 7-8 тысяч рублей в месяц). А военная ипотека – возможность сразу решить квартирный вопрос.

    Вариант с переуступкой ипотеки в данном случае не сработает – даже в этом случае нужно полностью погасить долг перед Росвоенипотекой, а потом уже за оставшуюся сумму долга договариваться с банком.

    По сути, если заемщик не может найти всю сумму сразу и не хочет сильно сбрасывать в цене, единственный вариант – не продавать квартиру. Как только будет накоплено 20 лет выслуги (или 10 лет с «льготным» основанием), военнослужащий при продаже квартиры уже не будет ничего должен государству – долг погасить нужно будет только перед банком.

    Источник

    Оставьте ответ

    Ваш электронный адрес не будет опубликован.