Warning: getimagesize(/wp-content/uploads/67f68f541758465136388c4190df4f6f.jpg): failed to open stream: No such file or directory in /home/ih382049/izvestia.net.ua/www/wp-content/plugins/wp-open-graph/output.class.php on line 306

Как корректно оценить стоимость недвижимости и когда это может потребоваться

Как корректно оценить стоимость недвижимости и когда это может потребоваться

Многие владельцы недвижимости, сталкиваясь с необходимостью проведения ее оценки, теряются в множестве понятий. Рыночная стоимость объекта недвижимости, кадастровая стоимость, ликвидационная, инвестиционная – в чем разница, и в каких случаях нужен определенный вид оценки? Можно ли рассчитать стоимость недвижимости самостоятельно? Включить ли стоимость ремонта квартиры в ее цену? На эти и многие другие вопросы ответил Алексей Михайлович Дружинин – директор Федерального экспертного центра ЛАТ – компании, которая более 20 лет занимается оценкой и экспертизой.

Цели оценки недвижимости

Среди самых распространенных причин, когда требуется проведение оценки:

  • необходима оценка квартиры, дома или земельного участка для залога в банке для ипотеки,
  • в случаях раздела имущества супругов, включая судебные споры,
  • для наследования,
  • реже: для сделок купли и продажи.
  • Некоторые владельцы недвижимости считают, что могут рассчитать стоимость объекта самостоятельно, изучив предложения на рынке и определив среднюю цену. Это можно сделать при купле/ продаже, так как собственник объекта назначает цену сам, и она может быть субъективна. Другое дело, что должны быть учтены реалии рынка, чтобы предложение было «конкурентноспособным» в сравнении с другими. И самое главное – результаты самостоятельной, проведенной «на глаз» оценки не будут являться официальными, их не примут государственные структуры – Росреестр, банки, суд. Все перечисленные инстанции принимают исключительно официальный отчет, подготовленный аккредитованной организацией/ оценщиком. Поэтому в случаях оценки для залога в банке, для раздела имущества, наследования, для судебных разбирательств и в ряде других случаев нужен экспертный отчет об оценке.

    Независимо от целей проведения оценки, ее принципы одинаковы и определяются существующими нормативными документами. Процедура проведения оценки стандартизирована и регламентирована, она включает в себя базовые параметры, из которых складывается стоимость дома, квартиры, земельного участка или другого объекта. Объем отчета об оценке может варьироваться, однако он не может исключить те или иные пункты из перечня обязательных, предусмотренных законом и стандартами оценки.

    Какие параметры влияют на стоимость объекта недвижимости?

  • Основной ценообразующий фактор – местоположение. Город, район, конкретная локация в определенном районе – все это имеет значение. При одинаковых параметрах квартира в центре города всегда будет дороже, чем на окраине, а земельный участок или дача вблизи водоема и с хорошими подъездными путями – дороже участка в глухой местности.
  • Второй важный параметр, если говорить про оценку квартиры, – тип строения: год постройки дома, панельный он или кирпичный, высотный или малоэтажный и др. Существует особенность, связанная с личными предпочтениями большинства людей: они не любят квартиры на первом и последнем этажах, стоимость которых, при прочих равных условиях, ниже.
  • Следующий важный параметр – окружение объекта недвижимости, включающее инфраструктуру и транспортную доступность. Наличие поблизости социальных объектов (поликлиник, школ и детских садов), супермаркетов и др. Присутствие рядом крупных магистралей и дорожных развязок, транспортных остановок. Чем более развитая инфраструктура окружает объект, тем выше будет его цена.
  • Глобально на рынок недвижимости влияют экономические обстоятельства. Поэтому грамотный оценщик всегда анализирует экономическую ситуацию в стране: объем предложений на рынке, размер ипотечных ставок, готовность людей инвестировать в недвижимость, прогноз роста цен в ближайшем будущем и т.д.
  • Тенденции рынка недвижимости в регионе. Сегодня наиболее востребованы одни локации, через десятилетия – другие. Например, в 90-е годы жители Петербурга стремились в пригороды. Особенно было востребовано северное направление – Комарово, Ольгино и др. В 90-е туда можно было быстро добраться даже из центра города. Сегодня в пути на работу из пригорода можно провести час-другой в пробках. Это также оказывает влияние на стоимость недвижимости.
  • Или одна из последних тенденций – все более распространённый переход сотрудников на удаленную работу, что влияет на рынок офисной недвижимости. В связи с этим предложение по аренде/продаже офисной недвижимости превышает спрос.

    Мир постоянно меняется, и грамотный оценщик должен всегда держать руку на пульсе – учитывать все моменты, которые напрямую или косвенно могут повлиять на ценообразование.

    Виды стоимости недвижимости – в чем разница?

  • Рыночная стоимость. Это та цена, которую предлагает рынок, и за которую объект недвижимости можно продать. Та цена, по которой можно совершить рыночную сделку купли/продажи, некое усредненное значение от предложений, с учетом индивидуальных параметров объекта.
  • Кадастровая стоимость – цена, установленная в результате государственной кадастровой оценки. Она нужна для учета и ложится в основу налоговой базы – для исчисления налога. Данная стоимость очень условна, она не отражает экономических реалий. Кадастровая стоимость, как правило, ниже рыночной и базируется на ограниченном количестве параметров. Но бывает и так, что она завышена. Например, в случаях, когда объект недвижимости покупался в одних условиях, но с годами эти условия изменились. Например, дом построен несколько десятилетий назад, и когда-то стоил дорого, но со временем устарел, утратил свой внешний вид, обветшал внутри. Или земельный участок, купленный в экологически чистом районе, спустя десятилетия оказался рядом с шумной пыльной трассой.
  • Ликвидационная стоимость – та же рыночная стоимость, но в условиях быстрой реализации, то есть та стоимость, за которую объект недвижимости можно быстро продать. Для сравнения: рыночная стоимость обычно оценивается в горизонте до полугода, ликвидационная – в горизонте до 2-х – 3-х месяцев. Она важна для банка. Например, при необходимости быстро реализовать квартиру в том случае, если заемщик ипотеки не отдает долг. В среднем ликвидационная стоимость ниже рыночной на 20-30%.
  • Инвестиционная стоимость – это понятие, преимущественно используемое для недвижимости, приобретаемой в коммерческих целях. Оценка инвестиционной стоимости предполагает анализ эффективности проекта: например, будет ли приносить прибыль коммерческое помещение, дом или квартира при сдаче в аренду, как быстро окупится.
  • Как ремонт влияет на стоимость недвижимости?

    Зачастую владелец недвижимости, сделавший в своем доме или квартире дорогостоящий ремонт, и изучающий похожие предложения на рынке, добавляет к объекту недвижимости полную стоимость выполненного ремонта. Владелец считает, что его квартира на порядок дороже аналогичных предложений на рынке. Однако это не совсем так. При оценке добавляется некий коэффициент на улучшение, но цена не будет равна стоимости, вложенной в ремонт. Не стоит забывать, что ремонт делается на вкус владельца, и потенциальный покупатель может видеть в нем не готовый вариант, а необходимость переделки под собственные нужды и собственный вкус.

    Оценка ущерба, причиненного квартире

    Оценка ущерба – это отдельная категория. Такая оценка проводится в случае пожара или затопления с целью получить компенсацию от страховой компании или от виновника происшествия. В суде такая оценка будет решающей при определении суммы компенсации. Проведение независимой оценки позволяет защитить интересы потерпевшего, учесть все расходы, а также гарантировать возможность отстоять свою правоту в суде и добиться честной компенсации понесенного материального ущерба. Федеральный экспертный центр «ЛАТ» занимается всеми видами оценки недвижимости, включая экспертизу ущерба, и по опыту работы может сказать, что при проведении грамотной оценки суммы повреждений полностью отстаиваются, а они могут достигать 500 и более тысяч рублей – напрямую зависят от повреждений.

    В случае ущерба важно разделять понятия движимого и недвижимого имущества. Дом или квартира в целом – это недвижимое имущество, данный вид оценки осуществляет оценщик, специализирующийся на оценке недвижимости. Но отделка в квартире – это движимое имущество (светильники, посуда, мебель, отделка), и ее оценку должен проводить оценщик, который занимается оценкой движимого имущества. Эксперт-оценщик обязательно должен иметь соответствующую квалификацию.

    Как выбрать компанию для проведения оценки?

    Выбирая оценочную компанию, следует обратить внимание на ее опыт, время присутствия и репутацию на рынке. Но, прежде всего, важно убедиться в том, что компания соответствует требованиям законодательства, и что ее оценщики имеют право осуществлять данный вид деятельности. В компании должно работать минимум два оценщика и хотя бы один из них – эксперт по оценке недвижимости. Он должен иметь квалификационный аттестат и быть действующим членом СРО. Кроме того, и он, и компания должны иметь действующую страховку по оценочной деятельности (страховка защищает ответственность оценщика в случае ошибки в расчетах).

    Также обратите внимание на то, что некоторые банки требуют осуществлять оценку недвижимости для залога исключительно в аккредитованных ими компаниях, поэтому перед заказом отчета об оценке важно проверить возможные требования банка.

    Источник

    Оставьте ответ

    Ваш электронный адрес не будет опубликован.