Что выгоднее – аренда или ипотека? Оптимальный выбор в мае 2022 года

Что выгоднее – аренда или ипотека? Оптимальный выбор в мае 2022 года

Еще год назад на российском рынке недвижимости сохранялась нетипичная ситуация – купить жилье в ипотеку было не только выгоднее, чем арендовать, но и дешевле даже с точки зрения месячного платежа. Потом, конечно, ипотека подорожала, в марте 2022-го – сильно подорожала, потом немного подешевела. Мы посчитали, сколько сейчас придется платить за стандартную квартиру в ипотеку и в аренду. И главное – что из этого будет оптимальным выбором.

После февраля – все не так

Иметь свое жилье – одна из главных целей человека, когда он достигает определенного возраста. Но цены на квартиры рекордно растут уже не первый год, а жить где-то нужно. Выходов всего два: купить квартиру в ипотеку или арендовать ее.

Плюсы и минусы очевидны: купленная квартира, пусть и в ипотеку – это своя собственность, арендное жилье всегда будет чужим. Но аренда дает ту гибкость, которой нет в случае с ипотекой – в любой момент можно сменить локацию, переехав в другой район, город или страну. Взять ипотеку сложнее – нужно где-то найти первоначальный взнос по кредиту (минимум 15-20%), а еще добиться от банка одобрения. А с арендного жилья легко «вылететь», если у его владельцев изменятся жизненные планы.

Еще несколько лет представить, что ипотека будет дешевле аренды, было сложно. Но времена меняются – в 2020 и 2021 годах ипотека была настолько дешевой, что купить свое жилье было проще, чем арендовать. Например, в феврале 2021 года РБК приводил такие цифры:

  • 52-метровая квартира в новостройке в Москве стоит 11 миллионов рублей. При первоначальном взносе в 15%, ипотеке на 18 лет под 6,1% годовых в месяц платить нужно было 40 тысяч рублей;
  • аренда аналогичной квартиры тогда же стоила 52-55 тысяч рублей.
  • Но это было актуально, когда по льготной ипотеке кредиты выдавались не дороже 6,5% годовых на сумму до 12 миллионов рублей. В середине 2021 года условия изменились, и сумму кредита урезали до 3 миллионов рублей. В результате за ту же квартиру пришлось бы платить по стандартной ставке – на тот момент это было 8,5-9% годовых.

    И уже в сентябре 2021 года, по данным того же РБК, ситуация была несколько иной:

  • в той же Москве квартира за 9,7 миллионов рублей (среднестатистическая однокомнатная) на 22 года ипотеки выходила в 67,7 тысяч рублей;
  • снять такую же квартиру в аренду тогда можно было за 37,1 тысячи рублей. Разница – почти в два раза;
  • только в Челябинске разница была символической (300 рублей в месяц).
  • Однако после февраля 2022 года ситуация изменилась еще сильнее. По данным ЦИАН, после подорожания ипотеки до 23-25% годовых платеж по ипотеке составил бы 53 тысячи рублей в месяц, а арендная плата за такую же квартиру – 17 400 рублей в месяц. И разница достигала уже 3 раз. В Москве ситуация была еще хуже – ипотека на среднестатистическую квартиру обошлась бы на 112 тысяч рублей дороже аренды.

    Сейчас в России есть льготная ипотека на жилье в новостройках, которая покрывает практически все продаваемые квартиры (лимит в 6 и 12 миллионов рублей позволяет), есть стандартная ипотека примерно под 14% годовых на вторичное жилье, а также семейная ипотека под 5,5-6% годовых на новостройки. Поэтому стоит проанализировать ситуацию подробнее.

    Сколько стоит ипотека

    В настоящее время россиянам доступны несколько вариантов ипотечных кредитных программ. По некоторым из них государство частично субсидирует процентные платежи, по другим – все полностью оплачивает заемщик. Рассмотрим те варианты, которые реально доступны массовому заемщику:

  • семейная ипотека. Сейчас это самый дешевый вариант – при желании можно найти такой кредит по ставке от 5,5% годовых, но право на такую программу есть лишь у семей с ребенком, родившимся после 1 января 2018 года. Жилье – только новостройка;
  • льготная ипотека. Стоит чуть дороже – до 9% годовых, банки готовы выдавать ее от 8,08% годовых (такая ставка есть у МКБ). Условия – сумма кредита (до 12 миллионов рублей в столичных регионах и до 6 – в остальных), жилье может быть только в новостройке;
  • стандартная ипотека на новостройки и вторичное жилье. Выдается по ставкам в среднем от 14% годовых, ограничений по недвижимости практически нет (включая вторичный рынок или апартаменты).
  • Выбирать программу стоит от самой дешевой к более дорогой. То есть, если семья имеет право на семейную ипотеку и покупает новостройку – стоит выбирать именно ее, если нет – то пробовать льготную ипотеку. И только если квартира приобретается с вторичного рынка, она слишком дорогая или нестандартная – придется оформлять кредит по стандартной ипотечной программе.

    Дальше посчитаем ежемесячный платеж, исходя из среднестатистической стоимости жилья в новостройках и на вторичном рынке в некоторых городах России. По возможности просчитаем варианты по разным ипотечным программам. Расчет проведен через кредитный калькулятор по минимально возможным ставкам по программам на срок в 20 лет:

    Квартира Цена (млн руб.) Цена с учетом первого взноса Семейная ипотека Льготная ипотека Стандартная ипотека
    Новостройки
    Москва (2-км квартира) 17,8 15,1 103 911,53 127 104,88 187 844,94
    Санкт-Петербург (1 комната) 10,2 8,7 59 599,78 72 902,62 107 740,85
    Казань (1 комната) 6,8 5,8 39 728,20 48 595,64 71 818,21
    Краснодар (1 комната) 5,9 5,0 34 212,21 41 848,48 61 846,76
    Воронеж (2 комнаты) 5,0 4,2 29 071,67 35 560,55 52 553,99
    Пермь (2 комнаты) 5,2 4,4 30 378,54 37 159,12 54 916,48
    Вторичный рынок
    Москва 17,2 14,6 181 287,35
    Санкт-Петербург 9,1 7,7 96 260,64
    Казань 5,7 4,9 60 572,66
    Краснодар 5,6 4,8 59 269,81
    Воронеж 4,4 3,8 46 774,67
    Пермь 4,3 3,7 45 389,59

    Как можно заметить, стоимость кредитов по стандартным ипотечным программам настолько высокая, что всерьез рассматривать этот вариант пока не получается – и это при том, что банки выдают такие кредиты фактически по ключевой ставке ЦБ РФ.

    Разница между семейной и льготной ипотечными госпрограммами постепенно сокращается – то есть, даже семья без детей (родившихся после 1 января 2018 года) вполне может получить ипотечный кредит по льготной ипотеке, он не будет стоить заоблачных денег.

    Проблема в том, что в качестве альтернативы аренде проще рассматривать вторичный рынок жилья – но пока в нашем расчете ипотека на готовые квартиры выходит слишком дорогой. Но новостройки обычно продаются на этапе строительства – нужно заложить год-два на достройку объекта, и еще примерно столько же на ремонт. К тому же, расходы на ремонт, как показывает практика, могут быть значительными. На вторичном рынке же можно подобрать квартиру в состоянии «заходи и живи» – пусть и чуть дороже, чем квартиры «под ремонт».

    Сколько стоит аренда

    Рынок аренды в России такой же нестабильный, как и ипотечный. Например, в период пандемии спрос оказался ниже предложения, потому что многие разъехались по регионам (а мигранты – по своим странам). А уже скоро на рынок аренды начнут выходить первые покупатели жилья по программе льготной ипотеки, вложившие в него деньги весной-летом 2020 года.

    По данным ЦИАНа, в марте 2022 года аренда жилья в городах-миллионниках подешевела по сравнению с февралем примерно на 1%. В частности, однокомнатную квартиру можно было снять за 20 тысяч рублей, двухкомнатную – за 29,3 тысячи рублей. В компании «Этажи» посчитали, что однокомнатная квартира в аренду стоит 22 тысячи рублей, «двушка» – 27 тысяч.

    Спад прошел почти по всем городам. Сравним стоимость аренды в крупных городах с тем, сколько придется платить за аренду:

    Город Аренда Семейная ипотека Льготная ипотека Ипотека на вторичное жилье
    Москва (2-км квартира) 67 600 103 911,53 127 104,88 181 287,35
    Санкт-Петербург (1 комната) 30 600 59 599,78 72 902,62 96 260,64
    Казань (1 комната) 20 600 39 728,20 48 595,64 60 572,66
    Краснодар (1 комната) 20 300 34 212,21 41 848,48 59 269,81
    Воронеж (2 комнаты) 22 000 29 071,67 35 560,55 46 774,67
    Пермь (2 комнаты) 23 200 30 378,54 37 159,12 45 389,59

    Как видно, чуда пока не происходит – аренда все еще значительно дешевле, чем ипотека. А учитывая, что ипотечную квартиру сначала нужно дождаться (и снимать все это время жилье в аренду), а потом еще и оплатить достаточно дорогой ремонт и покупку мебели, ипотека становится еще дороже.

    Кроме того, многие заемщики вынуждены оплачивать два кредита – если деньги на первоначальный взнос берут тоже в кредит в банке (сейчас – по завышенным ставкам). Если сложить платежи по ипотеке, кредиту на первоначальный взнос, на стройматериалы и мебель, долговая нагрузка на заемщика окажется огромной и в разы выше, чем если он просто будет платить за аренду.

    Впрочем, более высокие платежи за ипотеку необязательно означают, что аренда выгоднее.

    Что лучше – ипотека или аренда?

    Как стало понятно из расчетов, по состоянию на весну 2022 года дешевле снимать жилье, чем купить свою квартиру в ипотеку. Но дешевле – пока в моменте, а с точки зрения долгосрочных последствий все далеко не так однозначно. Главное – через 20-25 лет выплат по ипотеке жилье остается в собственности у заемщика, а платежи по аренде фактически идут в никуда.

    Но помимо чисто финансового аспекта, стоит учитывать и другие моменты:

  • стабильность. Сумма ежемесячного платежа по ипотеке фиксируется на все 20-30 лет срока кредита, стоимость аренды по договору обычно может пересматриваться. Как правило, цена на аренду устанавливается рынком, но в перспективе арендная плата всегда растет. А реальный платеж по ипотеке с учетом инфляции будет лишь снижаться (ведь кредит выдается и погашается в рублях);
  • гарантии. Банк не может расторгнуть ипотечный договор в одностороннем порядке, если заемщик добросовестно исполняет все условия договора. Договор аренды может расторгнуть собственник жилья – пусть и с предварительным уведомлением. Для арендатора это означает новый поиск квартиры;
  • ипотечные каникулы. Если с выплатами по ипотеке появились проблемы по уважительным причинам (увольнение, болезнь), то можно остановить платежи на срок до 6 месяцев без серьезных последствий для заемщика. С арендодателем на настолько длительную отсрочку договориться, скорее всего, не получится;
  • психологическая сторона. В собственной квартире владелец стремится создавать уют и комфорт, а вкладываться в чужое жилье (даже если семья живет в нем годами) кажется не слишком целесообразным.
  • Однако в нынешних условиях все это перечеркивается дороговизной – если взять кредит сейчас даже по льготной ипотечной программе, платить за него придется дорого, порядка 50-60% от средней зарплаты по региону (и это за среднестатистическую квартиру). А еще нужно найти деньги на первоначальный взнос и на ремонт, или купить у застройщика более дорогой вариант квартиры с отделкой.

    Кроме того, у аренды есть еще несколько преимуществ:

  • гибкость. Арендатор не привязан к одному месту – всегда можно переехать в другой город или даже другую страну;
  • больше выбор. Как правило, в выбранной локации есть десятки или даже сотни вариантов квартир в аренду – достаточно просто подобрать оптимальный вариант с точки зрения соотношения комфорта и месячной платы за аренду;
  • возможность разделить арендную плату, сняв квартиру на двоих или троих.
  • Тем не менее, оптимальный выбор – это все же ипотека, однако не на таких условиях, как ее предлагают сейчас. Как только банки вернут свои процентные ставки к прежним уровням около 6-7% годовых без лишних условий, то ипотека сразу станет более дешевым вариантом, чем аренда.

    Брать сейчас кредит, особенно по стандартной программе – сомнительная стратегия. Если немного подождать до стабилизации рынка, итоговая переплата за все годы кредитования будет намного меньше.

    Источник

    Оставьте ответ

    Ваш электронный адрес не будет опубликован.